Etter år med særdeles lave renter, er det noe som begynner å røre på seg. Bankene har de seneste månedene justert opp rentene sine. Er det nå du bør slå til og binde renta slik at du slipper å følge med på en stadig stigende rente de kommende årene?
Valget mellom fast eller flytende rente er et veddemål om hvordan norsk økonomi og det nasjonale rentenivået vil utvikle seg de kommende årene. Men hvilke odds har du? Hva kan du egentlig tape på å inngå en fastrenteavtale i dag? Vi skal se litt nærmere på hva du bør vite før du tar det valget.
Men først litt begrepsavklaring og bakgrunnsinformasjon for den aktuelle situasjonen.
Bankene justerer renteprosenten på lånet ditt med jevne mellomrom. Det har de anledning til i henhold til låneavtalen. Normalt er det små justeringer hver gang, men spesielt på høye boliglån kan det gjøre utslag på økonomien. Over noen år risikerer man oppjusteringer på flere prosentpoeng.
Bankene tilbyr fastrenteavtale for et visst antall år fram i tid. Rentesatsen vil i denne tiden ikke endre seg. Fastrenten som tilbys er normalt noe høyere enn den flytende renten banken tilbyr på det aktuelle tidspunktet.
Å binde renta er det samme som å inngå en fastrente-avtale på lånet.
Den tiden du får fast rente. Det vanlige er tre eller fem år, men noen steder kan få så lang tid som ti år. Etter at bindingstiden er over, har du muligheten til å inngår en ny fastrenteavtale til oppdaterte betingelser eller gå over til flytende rente.
Over- og underkurs: Dette er litt skummelt. Hvis du avslutter låneavtalen før tiden, kan du få en betydelig ekstra regning dersom din fastrente er høyere enn bankens flytende rente. Banken vil da ha mellomlegget for de resterende årene av bindingstiden innbetalt av deg (overkursen). Vi kommer spesielt tilbake til dette lenger ned.
Det er renten som fastsettes av Norges bank, og som offentliggjøres av sentralbanksjefen med jevne mellomrom. Den bestemmes av internasjonale konjunkturer, og brukes som et politisk styringsverktøy. Når styringsrenten forandres, følger som regel bankrentene etter.
Hadde vi svaret på hvordan renten ser ut om fem år, kan det sammenliknes litt med å vite hvilke lottotall som går inn neste uke.
Det vi kan si er at dagens rente fortsatt er historisk lav. Selv om det den siste tida har vært oppjusteringer, er det langt fra de høyeste rentene vi har hatt. Det er små marginer for å fastsette lavere rente, men det er ganske fri vei oppover. I 1988 var den gjennomsnittlige boliglånrenta på hele 16,4 %
Så er spørsmålet om de siste oppjusteringer er en tendens, om det fra av nå går strake veien opp? Går den tilbake til et nivå vi helst ikke ønsker oss som låntakere, eller stopper det her?
Før en vesentlig renteøkning skal skje, vil det normalt være store endringer på gang i økonomien. Intet tyder på at det skal skje på kort sikt. Det meste er stabilt i Norge. Men hva som skjer i et femårsperspektiv, er det de færreste som har oversikt over. Heller ikke de fremste ekspertene, verken selvoppnevnte eller reelle.
Som nevnt er nivået historisk lavt. Den vil neppe bli vesentlig lavere, men den kan bli betydelig høyere. Snakker vi boliglån, vil et utslag på 1 % tross alt innebære 10 000 kroner årlig per million kroner.
Finanstilsynet tilrår bankene å simulere en renteøkning på hele 5 % når de vurderer om du har penger til å betale lånet du søker om. Da er vi opp i 50 000 kroner per million. Har du boliglån på 2 millioner, snakker vi 100 000 kroner. Med en stram økonomi vil du få betydelige problemer dersom dette skulle skje.
Videre gjør en fastrenteavtale økonomien din forutsigelig. Du vet hva du skal betale hver måned framover. Selv om du skulle tape noe i forhold til om du hadde valgt flytende rente, vil det ikke bli så mye at du ikke kan sove trygt om natta.
Historisk lønner det seg med flytende rente. Bankene legger på litt ekstra for fastrente slik at det ikke blir de som kommer ut med svarteper dersom renta skulle synke. De aller fleste låntakere taper på fastrente.
Du står også mye friere i avtale med flytende rente. Har du fastrenteavtale kommer du ikke ut av den selv om renta skulle synke betraktelig. Du kan derfor ikke angre og bytte tilbake før bindingstida er ute.
Fastrentelån skaper også problemer hvis du vil selge boligen, refinansiere boliglånet eller gjør andre endringer. Hvis du vil betale ut lån som har fastrente, vil du som nevnt over få en ekstraregning på differansen for den gjenværende bindingstida hvis den flytende renta er lavere.
Dette kalles altså overkurs. Er den en prosent snakker vi nok en gang om 10 000 kroner per million i lån, hvilket selvfølgelig er penger. (Men det er også noe som heter underkurs; at du vil få tilbake penger dersom flytende rente er høyere).
I henhold til Statistisk Sentralbyrå (SSB) var det i henhold til siste oversikt fra fjerde kvartal i 2018 hele 93,4 prosent av lånene som baserte seg på flytende rente. Blant storbanken DNBs kunder var det rundt 10 % som valgte fastrente.
En undersøkelse utført for Danske bank Norge sier imidlertid at så mange som 19 % nå vurderer å bytte til fastrente, av de som ikke allerede har det.
Utover boliglånene er det også mulig å binde renta på studielånene fra Statens Lånekasse for utdanning.
Har du flytende rente, men synes den er for høy? Les vår guide om hvordan du forhandler med banken.
Fyll ut skjemaet for å fortsette søknaden din med vår partner
"*" obligatorisk felt
