Med stigende boligpriser øker også terskelen for å søke boliglån uten egenkapital. Kravet til egenkapital ved søknad om lån er for mange den største utfordringen.
I denne artikkelen kan du lese mer om hva egenkapital er, hvordan det beregnes i ulike situasjoner og hvilke alternativer du har.
Den innlysende årsaken er at myndighetene har pålagt bankene dette i boliglånforskriften. Finanstilsynet overvåker og kontrollerer at bankene følger denne.
Boliglånforskriften ble laget første gang i 2015, og gjelder for ett år av gangen. Den har blitt fornyet og aktualisert årlig etter dette.
Forskriften var et ledd i en politikk med sikte på å begrense veksten i boligprisene. Ved å legge større vekt på at boligkjøperne måtte stille med mer penger selv, ville man begrense etterspørselen og derved prisstigningen.
Det var også sidehensyn som å begrense gjelden i private husholdninger, og at bankene ikke skulle gå på store tap i et eventuelt boligkrakk.
I tidligere finansielle kriser hadde staten måttet gå inn med omfattende hjelpetiltak til bankene etter at de hadde lånt ut mer enn de klarte å få tilbake.
Det var krav om egenkapital også før Boliglånforskriften. Men da var det mer opp til de enkelte bankene hvor mye egenkapital de krevde. Det hendte også oftere at de ga boliglån uten egenkapital.
For deg betyr det beløpet du må skaffe til veie i tillegg til boliglånet når du kjøper egen bolig. Normalt skal det utgjøre minst 15 % av boligens verdi. Banken selv bruker gjerne ordet belåningsgrad. Det betyr at de skal ha pant innenfor 85 % av boligens antatte verdi.
Du beregner egenkapitalbeløpet enkelt ved å tenke at det tilsvarer 150 000 kroner per million kroner. For kjøp av en bolig til en pris på 3 millioner, blir kravet 3 x 150 000 = 450 000 kroner. Det er med andre ord ikke småpenger du skal skaffe til veie for å kjøpe en nøktern bolig i dag.
I en søknad om boliglån, skal du i tillegg til å dokumentere inntektene og utgiftene dine, også fylle ut en finansieringsplan. Hvis vi fortsatt snakker om innkjøp av en bolig til tre millioner, kan du altså søke om et boliglån på 2 650 000 kroner. Deretter må du redegjøre for hvordan du selv skal skaffe til veie de resterende 450 000 (egenkapitalen).
Det er dette vi skal se nærmere på i det følgende, samt mulighetene for boliglån uten egenkapital og kausjonist.
Et utdrag av de mest brukte lånbankene for egenkapitallån finner du nedenfor.
Det er det store spørsmålet. Hvis du ikke vinner i Lotto, er det gjerne på en av de følgende måtene:
De to siste alternativene er ikke veldig relevante med dagens regelverk og retningslinjer, men vi skal likevel se litt på dem sammen med de andre punktene som er nevnt.
Har du pengene på konto, er det normalt ingen problemer. Men for å spare opp et beløp på en halv million kroner, bør du starte tidlig.
Den beste måte for sparing til egenkapital på, eller for sparing overhode, er BSU – altså Boligsparing for unge. Alle de store bankene har tilbud om BSU. BSU-kontoene tilbyr i tillegg til markedets høyeste boligrente også skattefradrag på de pengene du setter inn.
Derfor er det mange foreldre som tidlig oppretter en BSU-konto for barnet sitt, slik at de skal slippe å søke boliglån uten egenkapital. Nøkterne studenter sørger for at en del av studentløyene forsakes til fordel for en gradvis boligsparing.
Bemerk at du faktisk må ha hatt inntekt det samme året for at du skal nyte godt av skattefradraget.
Ulempen er altså at disse pengene kun kan gå til boligformål. Du kan etter avtale med banken ta dem ut, men da må du tilbakebetale skattefordelen.
Ellers er boligformål definert vidt. Det kan også være oppussing av en bolig du allerede eier.
Utenom sparing, er arv den vanligste måten for førstegangs boliglån uten egenkapital. Har du et større beløp på kontoen etter en arv, er kanskje den beste måten å bruke dem på de 15 prosentene du må stille for å kjøpe egen bolig. Det er en investering som i alle fall de senere årene har slått de fleste alternativer. Prisene har gått stadig oppover, og du skal jo ha et sted å bo uansett.
Arv av naturlige årsaker er selvfølgelig ikke noe som kan planlegges, men det er mange foreldre og besteforeldre som gir barn eller barnebarn forskudd på arv.
Dersom man som forelder er godt etablert og føler at man har det man trenger, er dette et godt alternativ. Det er i etableringsfasen barnet trenger hjelp, og ikke når du går bort en gang i fremtiden.
Har man flere barn, bør man imidlertid holde tunga rett i munnen. Dersom ett av barna får forskudd på arv, har det vist seg at det i mange tilfeller fører til misnøye hos de øvrige. Derfor bør det være enighet når det kommer til arv. Har man midler til det, kan man gi forskudd på arv til alle på samme tidspunkt.
Dersom forskudd på arv ikke er en aktuell mulighet, kan nærstående bidra med en garanti for egenkapitalen. Dette kalles kausjon, og den som garanterer kalles kausjonist.
Boliglån uten egenkapital med kausjonist har vist seg å være inngangsporten for mange på et vanskelig tilgjengelig boligmarked, særlig i sentrale strøk.
Her skiller vi gjerne mellom personlig kausjon og realkausjon. Den siste er den vanligste.
Det betyr at kausjonisten stiller med pant i fast eiendom for den delen av lånet som overstiger 85 % av den nye boligens verdi. Som regel er det kausjonistens egen bolig, eventuelt fritidsbolig.
Dette er praktisk der kausjonisten, som regel foreldre eller annen nær familie, har en godt nedbetalt bolig. Denne tilleggs-sikkerheten gjør at barnet kan låne 100 % av kjøpesummen.
Når det gjelder kausjon, er det selvfølgelig viktig at kausjonisten får god informasjon om hva ansvaret innebærer. Det betyr at kausjonistens bolig faktisk må selges dersom lånet ikke betales og salget av den nye boligen ikke innbringer tilstrekkelig til å dekke hele lånet.
Men ettersom kausjonisten skal varsles av banken med en gang det viser seg å være uregelmessigheter i betjeningen av lånet, er det sjeldent det går så langt. I de fleste tilfeller vil hovedlåntaker, kausjonist og långiver kunne komme til en ordning.
Kausjon er nok de vanligste tilfellene hvor det innvilges boliglån uten egenkapital.
Tidligere kunne enkelte banker gi topplån. Det vil si det var et ordinært banklån inntil 80 % av boligens antatte verdi. I tillegg ga de et topplån på 15-20 % med høyere rente. Ofte tilbød de avdragsfrihet på hovedlånet, slik at topplånet ble nedbetalt først.
Dette har de ikke lenger anledning til etter at boliglånforskriften trådte i kraft.
Men for enkelte vanskeligstilte husstander er det fortsatt mulig å søke kommunen om fullfinansiering, toppfinansiering eller tilskudd til egenkapital.
Tidligere har dette også omfattet unge i etableringsfasen generelt. Det gjør det ikke per i dag.
Det er et inngangsvilkår at den eller de som søker ikke kan få, eller regne med å lån på det ordinære boliglånmarkedet. Dernest legges det stor vekt på om husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer.
Du kan lese om de generelle retningslinjene for Startlån på Husbankens nettsider. Hver enkelt kommune kan også ha ulike måter å praktisere ordningen på. Hør nærmere med dem der du bor om det kan være aktuelt for deg å søke om boliglån uten egenkapital.
Dersom du fyller ut på betalingsplanen at du vil søke om et forbrukslån for å dekke egenandelen, vil du antakelig få et avslag. Det er selvfølgelig en omgåelse av kravet om belåningsgraden.
Det vil dessuten bli ganske dyrt å betjene ved siden av det ordinære boliglånet. Forbrukskreditt har en vesentlig høyere rente enn boliglån.
Enkelte tar opp et lån i ettertid for å utfri kausjonistens ansvar. Det er selvfølgelig ikke noe i veien for det dersom du oppfyller kriteriene for å få innvilget lånet. For noen er dette viktig for å føle seg uavhengig av kausjonisten.
Egenkapitalen er det beløpet du selv må stille med når du søker om lån til kjøp av bolig. I henhold til Boliglånforskriften skal den utgjøre minst 15 % av boligens verdi.
Belåningsgrad er bankens uttrykk for hvor stor del av boligen som er belånt. I henhold til Boliglånforskriften skal dette ikke overstige 85 %.
Fullfinansiering vil bety at du får lån til hele kjøpesummen. Etter dagens regler vil du ikke få fullfinansiering med mindre du kan stille annen sikkerhet i tillegg til boligen du kjøper.
Ja, du kan få førstegangs boliglån uten sikkerhet dersom du har kausjonist.
Ja. Fellesgjeld ved kjøp av leilighet i borettslag eller sameie regnes med. Det betyr at egenkapitalkravet blir høyere jo større fellesgjelden er.
Da må du som regel stille med tilleggssikkerhet eller kausjonist. Boliglån uten egenkapital og sikkerhet er normalt ikke mulig å få. Men kommunen har en egen ordning med lån og tilskudd til spesielt vanskeligstilte. Ta kontakt med din kommune dersom du lurer på om du faller inn under denne.
Nei. Ønsker du å refinansiere eksisterende gjeld på boligen, kan banken gjøre unntak fra dette kravet.
Søker du et rammelån, kan ikke belåningsgraden være høyere enn 60%.
Kausjonisten vil bli varslet hvis du ikke betjener lånet som avtalt. Det vil da være tid til å komme til en ordning. Men i verste fall vil kausjonisten måtte ta over lånet.
Hvis verdien stiger, reduseres belåningsgraden. Det betyr at du kan ta opp ytterligere lån med pant i boligen, for eksempel hvis du ønsker å utfri kausjonistens ansvar.
Fyll ut skjemaet for å fortsette søknaden din med vår partner
"*" obligatorisk felt
